Телефон: 8-905-836-74-09. E-mail + Агент: mobiur@mail.ru. ICQ: 612000445.
Юридическая чистота сделок
любого порядка и сложности
Юридическая чистота сделки
Объявления типа "Куплю трехкомнатную квартиру на ЖБИ. Без посредников" свидетельствуют о том, что не все пользуются помощью профессиональных риэлторов, избегая дополнительных расходов. Однако скупой часто платит дважды. Риэлтор не только находит подходящий вариант и сопровождает сделку, но и проверяет ее юридическую чистоту - прослеживает всю историю квартиры в поисках фактов, на основании которых продавец впоследствии сможет аннулировать сделку.
Если Вы все же хотите самостоятельно совершить покупку, обращаем Ваше внимание на самые распространенные случаи, которые имеют плачевные последствия. Юридические компании, сотрудники которых постоянно защищают в суде права горе-покупателей и продавцов, предостерегают: "Самое главное при операциях с недвижимостью - внимательность и аккуратность. Особенно на вторичном рынке. Спешка здесь недопустима! Очень важно досконально изучить пакет документов и оценить возможные правовые последствия".
По словам Алексея Кота, начальника юридического отдела одной из компаний, начать следует с проверки правоустанавливающих документов продавца: необходимо наличие свидетельства о праве собственности и "свежей" выписки из Единого госреестра прав на недвижимость. Только выписка даст достоверную информацию о настоящем правообладателе имущества и его возможных обременениях (залог, арест и др.). Обременение недвижимости налагает на собственника серьезные ограничения: он не может свободно распоряжаться своим имуществом (например, продать или обменять). Если договор все же заключен, ситуация будет складываться не в пользу покупателя: в соответствии с Гражданским кодексом РФ, такая сделка будет признана не отвечающей требованиям закона, а значит и недействительной. В итоге недвижимость достанется тому, у кого был первоначальный залог (например, банку, если квартира обеспечивала выдачу кредита). "Вернуть свои "кровные" можно исключительно в судебном порядке, - говорит Алексей Кот. - Исход подобного дела непредсказуем и зависит от платежеспособности продавца". Таким образом, существует вероятность, что покупатель останется и без квартиры, и без денег.
Распространены сделки, совершенные по поддельной доверенности. "Мы сейчас работаем как раз над таким случаем, – говорит Владимир Ворошилов, специалист одной юридической компании. - Имея на руках паспорт пострадавшего, злоумышленники переклеили фотографию и оформили от его имени нотариально заверенную доверенность, на основании которой продали его квартиру. Мужчине удалось оспорить сделку через суд, однако с тех пор квартира уже была два раза перепродана, поэтому теперь всем бывшим собственникам предстоит вернуть друг другу деньги". Вроде бы все не так уж плохо, преступники наказаны, но где гарантия, что последний собственник сможет купить себе аналогичную квартиру по стоимости 2007-2008 года? Кроме того, всех сопутствующих расходов (услуги риэлтора, справки, оценка и др.), скорее всего, не вернуть. Поэтому специалисты советуют избегать квартир, которые ранее были проданы по доверенности.
Иногда после сделки купли-продажи возникают притязания третьих лиц: бывших супругов собственников, несовершеннолетних детей, временно выбывших (в армию, места лишения свободы). "Для того чтобы избежать таких последствий, - говорит Максим Егоров, директор юридического агентства, - следует заблаговременно запрашивать письменное согласие бывших супругов на сделку в пределах исковой давности, разрешение органов опеки и попечительства, справку с места регистрации. А в договор предусмотрительно включить пункты, которые смогут оградить покупателя от подобных случаев".
"Также недействительной согласно статьям 171 и 177 Гражданского кодекса РФ, считается сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным, - говорит Михаил Сорокин (специалист юридической компании). - В данном случае речь идет не только о психических заболеваниях, но и о других состояниях, когда продавец не понимает значение своих действий (алкогольное или наркотическое опьянение, стресс или невроз)". В суде продавец подтверждает свою позицию документально: медицинское заключение, показания очевидцев и пр. Чтобы избежать аннулирования сделки по причине психической недееспособности продавца, необходимо ходатайствовать о назначении психиатрической экспертизы или комплексного психо-неврологического исследования. "Исход дела во многом зависит от результата такой экспертизы, - говорит Алексей Кот. - Если гражданин признан вменяемым, то в удовлетворении иска откажут. Если же будет доказано, что продавец действительно на момент сделки не мог отдавать отчет своим действиям, то сделку признают недействительной: покупатель будет вынужден вернуть квартиру, а продавец - деньги".
Бытует мнение, что при покупке квартиры у родственников и друзей такого произойти не может, что зная друг друга десятки лет, люди ведут себя честно и порядочно. Однако Гражданский кодекс, с точки зрения юристов, рушит все родственные связи: "К нам нередко обращаются даже близкие родственники, недовольные последствиями сделки. В таких случаях обойтись без судебного разбирательства зачастую невозможно, - говорит Алексей Кот. - Бывали случаи, когда такие сделки оспаривали на основании того, что они были совершены под влиянием заблуждения, обмана". Юристы защищали права дочери, которой мать подарила квартиру, а через несколько лет под давлением недовольного сына подала иск о признании договора дарения недействительным по той причине, что дочь ввела ее в заблуждение, заставила составить дарственную, чтобы оставить брата без жилья. Суд отказал в удовлетворении этого иска, поскольку были представлены доказательства, очевидно свидетельствующие о намерении матери (письма и показания свидетелей).
ФРС зачастую выявляет нарушение преимущественного права на приобретение недвижимости еще на этапе регистрации, тщательно проверяя представленные документы. Если же такие лица возникают после регистрации, их право на спорную недвижимость может проверить суд и на основании этого оспорить сделку.
Также основанием для признания сделки недействительной могут стать неточности, ошибки и поправки в тексте правоустанавливающих документов и признание сделки кабальной (совершенной под влиянием стечения тяжелых обстоятельств на невыгодных условиях).
По словам Андрея Попова, директора агентства недвижимости, сегодня значительно уменьшилось количество споров из-за неверной приватизации квартир. Еще несколько лет назад отмены целых цепочек договоров приводили даже к выселению людей. Однако проверить правильность приватизации не помешает и сегодня.
Это далеко не полный перечень всех возможных оснований для оспаривания сделок купли-продажи. Профессиональные риэлторы встречают на практике гораздо больше подобных ситуаций и помогают их избежать. Если же решено купить квартиру самостоятельно, можно заказать проверку ее юридической чистоты агентству недвижимости или юристу. В идеале нужно проверить не только покупаемую квартиру, но и все квартиры, участвующие в цепочке (в случае альтернативной сделки), так как возможное расторжение сделки будет происходить по цепочке в обратном порядке. Причем желательно проверить не только нынешних продавцов, но и все предыдущие сделки с приобретаемой квартирой, так как оспаривание в суде более ранних сделок, естественно, отразится и на настоящем собственнике. Кроме того, хранить все собранные документы как зеницу ока стоит еще долгие годы после покупки, поскольку срок исковой давности составляет от одного до трех лет с момента, когда бывший собственник узнает, что его квартира незаконно продана.
Основные причины оспаривания сделок купли-продажи в суде:
* Обременения недвижимости;
* Совершение сделки по поддельной доверенности;
* Несогласие супругов продавцов;
* Нарушение прав несовершеннолетних;
* Нарушение прав временно выбывших (в армию, места лишения свободы и др.);
* Психическая недееспособность продавца;
* Совершение сделки в болезненном, стрессовом состоянии, алкогольном или наркотическом опьянении, при неврозе;
* Продажа под влиянием заблуждения, обмана;
* Нарушение преимущественного права покупки;
* Неточности, ошибки и поправки в текстах документов
* Нризнание сделки кабальной;
* Неверная приватизация квартиры и др.
Компания "АРТИКС" проводит юридическую чистоту не только сделок с недвижимостью, но и сделок любого порядка.
С Уважением,
Компания "АРТИКС".
Компания "АРТИКС".
Телефон: 8-905-836-74-09. E-mail + Агент: mobiur@mail.ru. ICQ: 612000445.
